パパは不動産投資家になったばかりだけど、将来の展望はあるの？
そるとちゃん、難しい質問するね（笑）
不動産賃貸業(大家)だけじゃなくて、宅建業を取得して事業化を考えているよ。
私もパパも、宅地建物取引士の免許は持っているからね♪
ここで役立つとは思わなかったよね♪
すごい！では大家さんが宅建業を始める時のポイントを教えてください♪
こんにちは！不動産業の独立開業を視野に入れている、あいろん(@iron_money)です。
今回は、「不動産賃貸業(大家業)」従事者が知っておくべき「次のステージ」の知識について、解説します。
この記事は、こんな方に向けて書いています。
結論としては、下記になります。
それでは、早速いってみましょう！
今回の参考書籍:「宅建×不動産投資投資術」
「不動産賃貸業で長期的に安定的な収入を得る」
「宅建業者として物件の売買を繰り返し、短期で稼ぐ」
今回の参考書籍の著者「大家のプー」さんの主張は、上記に集約されます。
著者は不動産賃貸(大家業)の弱点である資金回収までの遅さを、物件売買の「フロー」で補っていく戦略をとっています。
パパは、「大家業だけで食っていく人は今後減るだろう。この考え方が主流になるだろう」とワクワクしながら語っていました。
宅地建物取引士は土地と建物の基礎的な考え方から、法律や事例なども学べます。
おすすめ資格です。
本書には、少なくとも不動産に携わる人間が持っておきたい知識が散りばめられていました。
10点に分けて紹介します。
不動産投資家が知っておくべきポイント10選
- 不動産賃貸業×物件売買が不動産投資の最適解
- 不動産は「売るか、貸すか」の2択
- 不動産開業は「200万弱」で出来る
- はじめの物件は「100〜500万」
- 割安物件は「相続、遠方、売りづらい」
- 狙いめは「首都圏の区分か戸建オーナーチェンジ」
- 「実需×投資」の歪みを利用する
- 失敗する人は「融資がつくから買う」
- 少ない金額とリスクの「木造物件」が最強
- 会社規模は「6人以内」
①不動産賃貸業×物件売買が不動産投資の最適解
前述の通り、「不動産賃貸業」には下記のような特徴があります。
- 安定収入を得られる
- 長期的展望で取り組める
- 資金回収に時間を要する
上記のメリデメを踏まえて、「短期的かつフロー的な収入」があれば、不動産賃貸の弱点を補完できることになります。
不動産には「物件売買」というフロー収入の手段がありますが、これを繰り返し行うことは宅建業者以外では認められません。
同じ不動産業でも特徴が違うから、上手く組み合わせようということなんだね♪
②不動産は「売るか、貸すか」の2択
不動産の売却は、早ければ1週間以内に資金回収が可能です。
不動産を「貸す」ことだけにこだわりすぎず、売却を手段に入れることで格段に資本回転率が上がると筆者は主張します。
上記には大きく同意する部分がありました。
不動産の儲け方は突き詰めれば「売るか、貸すか」の2択です。
著者からすると、「宅建業者にならずに不動産投資をする世界線はありえない」とまで断言しています。
確かに、2択のうちの1つが手段として取れなくなるのは痛いね。
手段として持っておいた方が良いよね。
③不動産開業は「200万弱」で出来る
パパ、宅建業者として開業した方が良いのはわかったよ。
でも、開業資金もかかるし条件もあるんだよね？
あるけど、そんなに難しくもないよ。
一個ずつ見ていこうか。
宅建業者になるには、下記を満たす必要があります。
- 専任の宅建主任士を1人準備する
- 開業資金となる200万円弱を準備する
- 開業する場所を用意する
宅地建物取引士を自分か家族が持っていれば、開業が比較的容易です。
注目すべきは、開業資金の低さです。選択肢は以下の2点です。
基本的には資金繰りの観点から後者の「保証協会」加入が多く、ウサギマークの全日本不動産協会かハトマークの宅地建物取引業協会への加入が必要です。
その他の開業時ポイントは、下記になります。
パパ的には、200万円で業者だけが見られる「レインズ」にもアクセスでき、単純に情報強者になれるのでメリットを見込んでいるそうです。
前提として、不動産は情報戦の側面が強いです。
開業は本気で不動産に取り組むなら検討の余地ありでしょう。
④はじめの物件は「100〜500万」
開業した後は、実際の物件選定〜購入に移ります。
その際は、下記が重要です。
お金を貯めて、勉強して、古家を安く買い、コスパを意識して外注し、相場より少し安く貸す。
これで一連の流れを体験できます。
本書では、賃貸需要があるエリアで、リフォーム費用が数十万円でおさまる空き家を狙うように指南しています。
リフォーム費用を抑えるポイントは「水回り」！だそうです。
わが家も実際に、上記の条件に近しい物件からはじめました。
「仮に全損になっても致命傷にならない」というのがポイントだと思います。
⑤割安物件は「相続、遠方、売りづらい」
パパ、安価な物件を狙うのはわかるけど、本当にそんな物件が存在するの？
それが、意外とあるんだよ（笑）
ポイントは「相続、遠方、売りづらい」だね。
割安に買える可能性のある物件は、下記のような特徴があります。
上記は、自分ごとに置き換えるとしっくりきます。
例えば自分が何の知識もなく相続することになり、家は既にある。
この状態だったらあなたはどうするでしょうか？
思い入れもなくて、遠方で管理もしづらく、売却すれば多少なりともまとまった現金が手に入る。
この状況で、資産活用しないと！とは思わない人が多いでしょう。
誰もが、不動産に興味があるわけじゃないもんね。
需要と供給が歪みやすいのが、相続案件の特徴なんだね。
⑥狙いめは「首都圏の区分か戸建オーナーチェンジ」
本書では、長期保有に適した物件にも具体的に言及しています。
中でも、「首都圏の区分マンションもしくは戸建のオーナーチェンジ」については、知っておきたい知識です。
上記の心は簡単です。
「退去になった時に売れるから」の一点なので、そもそも退去時に売りづらい物件は保有の対象外となります。
上記のようなマンションの一室、もしくは戸建についてはどのような人が買うでしょうか？
高い可能性で、実需により「住宅ローン」を使って自分たちで住みます。
アパートのような複数棟の物件ではなく、1世帯のみの物件を選ぶことにより空室リスクを最大限下げる。
パパは上記の考え方を気に入って、非常に参考にしています。
具体的に上記の物件の融資の活用や選定ポイントについて、本書では詳しく書いてあります。
「不動産に興味あるけど空室リスクが怖い」人は必読です♪
⑦「実需×投資」の歪みを利用する
著者は、実需と投資について興味深い指摘をしています。
不動産は「売る時は投資家向きじゃない方がいい」という点には強い同意です。
特に戸建に投資する場合は、必ず押さえておきたいポイントです。
郊外の戸建は「実需層から安く買い、入居者をつけてから投資家に高く売る」パターンもあるそうです。
歪みを利用している点は、同じだね♪
⑧失敗する人は「融資がつくから買う」
「不動産投資を後悔している」
上記のような声を聞くことがありますが、原因はなんでしょう？
不動産でドロップアウトする人たちの主原因は、「レバレッジをかけすぎて融資額を大きくしたが結果的に上手くいかなかった」というケースが大半です。
前述の通り、不動産賃貸業には「スピードが遅い」という特徴があります。
上記の特徴から、特に融資がつく人はレバレッジを使っての不動産投資がセオリーです。
私もサラリーマンとしての信用を最大限活用しています。
上記は正解ですが、実は不動産投資で失敗する時も「融資」ということなんだね。
そもそも融資がつきやすい物件とは、どんな物件でしょうか？
物件と向き合わず、適切な投資判断を伴わなかった結果として「融資がつくから」という理由で購入、失敗するケースが大半です。
パパは少し不動産賃貸業に慣れてきて、融資が主語になってしまっていた時にこの本を読んだから「ハッとした」そうだよ。
確かに忘れがちだよね。
不動産業において融資は重要ですが、あくまで「手段」です。
目的を履き違えやすいので注意ですね。
⑨少ない金額とリスクの「木造物件」が最強
「収入は最大、支出は最小」
上記で考えると、結果的に木造物件は最強のコスパ物件だとわかります。
RC物件は融資がつきやすいですが、「支出も最大」になりがちなリスクがあります。
不動産において、最終的に価値が残るのは「土地」です。
上記から、できる限り下記のような条件が望ましくなります。
「いくら立派で家賃収入が多くても、手残りが多いとは限らない」というのは、最重要ポイントです。
逆にいうと規模が小さい物件でも、維持費の少なさが過小評価されている物件もあるということだね♪
探す時の参考になるね♪
⑩会社規模は「6人以内」
「宅建業者になり、不動産会社を経営する」
上記は本書のコンセプトですが、会社の規模はどの程度が良いのでしょうか？
基本的には、不動産業は「1人社長」に適していると言えます。
本書によると、不動産業には下記のような事実(特徴)があるそうです。
固定費が少ないのが、不動産業の良いところなので「人件費」がモロに効いてくるんだよね。
結局家族経営が最強というのは、納得感があります♪
ラップアップ
今回は、「不動産賃貸業(大家業)」従事者が知っておくべき「次のステージ」の知識について、解説しました。
不動産業には、投資だけでは潜りきれない面白みが詰まっています。
最後に一言。
パパは不動産仲間が欲しいみたいだから、記事を読んで気になった人はXから気軽に声かけてね♪
それではまた！
