パパは現物の不動産投資しているけど、J-REITには興味がないの？
実は最近すごい興味が出てきて、100万円分買いました（笑）
Jリートは配当利回りも良いし、ハマる人にはハマる投資先だと考えているよ。
そうなんだ！
それでは特徴やおすすめについて教えてくださーい♪
こんにちは！高配当株の延長線上でJリートにも興味を持ちはじめた、あいろん(@iron_money)です。
今回はJリートの特徴を、実際に「100万円投資してみた」観点から紹介していきます。
この記事は、こんな方に向けて書いています。
結論としては、下記になります。
それでは早速いってみましょう！
今回の参考書籍:「世界一やさしい REITの教科書 １年生」
今回は、パパが「Jリートについてざっくり全体感を把握する」ために利用した書籍が参考書籍になっています。
Jリート関連書籍について読み漁りましたが、本書は「全体感把握」としては1番わかりやすかったです。
本書には別の話(不動産クラウドファンディング)も入っていますが、パパはJリートの部分だけざっと読み進めたそうです。
例として、Jリートの投資対象はざっくり下記6パターンに分かれます。
- オフィスビル
- 住宅(マンションetc)
- 商業施設(ショッピングモールetc)
- 物流施設(倉庫、物流センターetc)
- ホテル
- ヘルスケア(老人ホーム、サ高住etc)
「Jリートの分類を知らなかった」くらいの知識感の人は、本書でざっくり仕組みの理解をおすすめします。
パパもJリートは「なんとなく知ってる」という感じで曖昧だったけど、バッチリ本書で整理されたそうだよ♪
それでは、実際に「100万円投資してみた」パパが感じたJリートの特徴を紹介してもらいます♪
Jリートの「4つのポイント」
実際に投資してみて、個人的に「良いなぁ」と感じたポイントは下記4点です。
- 少額・分散・お手軽
- 新NISAと相性が良い
- 増配銘柄がある
- 毎月分配に設定しやすい
①少額・分散・お手軽
「少額から優良な不動産に投資できること」
「株式や債券とJリートは異なる動きをする」
Jリートには諸々のメリットがありますが、1番の魅力は「少額・分散・お手軽」で間違いありません。
不動産といえば「現物投資」がポピュラーですが、金額もリスクも高い特徴があります。
株でいうと個別株に近いです。
その点、Jリートは分散されているからね。
銘柄によっては5万円から投資可能♪管理も不要で流動性も高い♪まさにお手軽って感じだね。
現物不動産投資は、想像以上に手間と時間がかかります。
お手軽にポートフォリオに不動産を組み入れたい場合、Jリートは有効な選択肢になります。
実体験ですが、現物不動産購入の際は下記の点でかなり苦戦しました。
- 条件に合う物件が出てこない
- 物件の目利きが必要
- 申し込みの即断即決が必要
- 融資先選定、説明が必要
- 融資が降りないリスク
- 常に抱える空室や地政学リスク
単に「株式と不動産で資産を分散したい」くらいの気持ちであれば、Jリートの方がお手軽でリターンも固いです。
実際にやってみて痛感しました。
②新NISAと相性が良い
「新NISAは分配金等のインカムゲインも非課税である」
制度がスタートしてから、上記理由も相まって株式からの配当金が注目を集めています。
新NISAの非課税メリットは、分配金が安定しているJリートと高相性です。
「買ったら基本的には売らない」と決めたら、後は非課税で4〜5%の分配金を毎年受け取るイメージだね♪
Jリートも立派な不動産収入だと思えば、簡単に売却するという考えには至らないです。
③増配銘柄がある
「分配金の連続増加に注目したREIT銘柄3選」
本書には、上記のような視点でも銘柄をスクリーニングできます。
株式の増配の魅力については、パパが別記事にしています。
長期的視点で見た時に、「分配金が増え続ける可能性」はリターンの結果に直結します。
増配余地の目線で見た時に、下記の3銘柄はJリート投資の選択肢に入ってきます。
上記は「5期連続以上の増配」「NAV倍率1倍割れ」「分配金利回り3.5%以上」を全てクリアしているんだよ♪
上記に共通しているのは「住宅」「物流」セクターで景気に左右されにくく、需要が底堅いことです。
安定感という意味では最初のJリートにぴったりでしょう。
アドバンス・レジデンス法人は優良リートとしてリベ大でも取り上げられていたよね。
インフルエンサーが取り上げている点からも安定感が読み取れるね。
④毎月分配に設定しやすい
「株式の決算期は3月に集中しているが、REITの決算月は銘柄ごとに分散している」
上記はJリート投資のメリットになりうる、大きな特徴です。
株式の配当金は3.6.9.12月に集中します。
それ以外の月でインカムを狙う場合、Jリートを組み込むのがもっとも効率が良いです。
例えば、下記のようなポートフォリオで「毎月分配」が可能です。
| 投資法人 | 配当支払い月 |
|---|---|
| 積水ハウス・リート投資法人(3309) | 1月、7月 |
| 大江戸温泉リート投資法人(3472) | 2月、8月 |
| アドバンス・レジデンス投資法人(3269) | 4月、10月 |
| 福岡リート投資法人(8968) | 5月、11月 |
株式で3.6.9.12月の配当を得ながら、その他はJリートで補うっていうのもありなんだね♪
個人的には毎月分配型の投資信託より、自分でカスタマイズしてポートフォリオ組む方が好みです。
毎月の分配金がより嬉しいし、愛着も湧きます（笑）
あいろん一家の「初めてのJリート」ポートフォリオ公開
それでは最後に、パパが100万円を投資して購入したJリートを紹介するよ♪
パパは「配当金」以外にも前述の「増配余地」、「決算月」を踏まえて下記に投資したそうです。
①3269 アドバンス・レジデンス
| ①3269 アドバンス・レジデンス | |
|---|---|
| 金額 | 32万円 |
| 予想配当 | 1.17万円 |
| 配当利回り | 3.67% |
| 配当支払月 | 4月・10月 |
| 決算月 | 1月・7月 |
②3292 イオンリート投資
| ②3292 イオンリート投資 | |
|---|---|
| 金額 | 13.39万円 |
| 予想配当 | 0.67万円 |
| 配当利回り | 5% |
| 配当支払月 | 4月・10月 |
| 決算月 | 1月・7月 |
③8968 福岡リート
| ③8968 福岡リート | |
|---|---|
| 金額 | 15.98万円 |
| 予想配当 | 0.75万円 |
| 配当利回り | 4.7% |
| 配当支払月 | 5月・11月 |
| 決算月 | 2月・8月 |
④3472 大江戸温泉リート
| ④3472 大江戸温泉リート | |
|---|---|
| 金額 | 7.46万円 |
| 予想配当 | 0.3万円 |
| 配当利回り | 3.96% |
| 配当支払月 | 5月・11月 |
| 決算月 | 2月・8月 |
⑤3309 積水ハウスリート投資
| ⑤3309 積水ハウスリート投資 | |
|---|---|
| 金額 | 8.1万円 |
| 予想配当 | 0.38万円 |
| 配当利回り | 4.68% |
| 配当支払月 | 1月・7月 |
| 決算月 | 10月・4月 |
⑤日本プロロジスリート
| ⑤日本プロロジスリート | |
|---|---|
| 金額 | 25.28万円 |
| 予想配当 | 1.01万円 |
| 配当利回り | 4.03% |
| 配当支払月 | 2月・8月 |
| 決算月 | 11月・5月 |
パパは上記をそれぞれ最小ロットで購入しました。
まとめると、パパの購入は下記になります♪
- 総金額 102万円
- 配当金額 4.28万円
- 予想配当利回り 4.2%(税引前)
高配当株と比較しても、同等かそれ以上の予想配当利回りです♪
個人的には、Jリートを組み入れたことによって年間で「毎月配当」が実現したのが嬉しいです。
パパはまず投資した100万円分のJリートで経験を増やし、次の投資を検討するそうだよ♪
ラップアップ
今回はJリートの特徴を、投資してみた観点から紹介していきました。
Jリートに興味がある人の、判断の一助になれば幸いです。
最後に一言。
私はポートフォリオの5%くらいをJリートに組み込む予定です。
少しずつ買い進めていくのが今年の楽しみです（笑）
それではまた！
