パパ、熱心に不動産の勉強をしているね。
副業として、不動産投資も始めたからね。
書籍もたくさん読んだけど「まずはアパート一棟、買いなさい！」が面白いし役に立つからおすすめ。
「アパート一棟買い」のバイブルだね。
中身をわかりやすく紹介してください♪
こんにちは！副業として不動産投資をはじめた、あいろん(@iron_money)です。
今回はサラリーマン大家として一歩を踏み出すための「不動産投資」について紹介していきます。
この記事はこんな方に向けて書いています。
結論としては、下記になります。
それでは早速いってみましょう！
今回の参考書籍:「まずはアパート一棟、買いなさい！」
「不動産投資の基本を押さえたい」
「アパート経営における実務をイメージしたい」
こんな時に不動産投資のバイブルとしてまず挙げられるのが本書「まずはアパート一棟、買いなさい！」です。
そんな有名な本なんだね。
パパが今まで読んでなかったのが意外だね。
パパは株式投資が好きで、不動産投資は今まで興味が薄かったんだよね。
今回興味を持って読んでみたら、内容が濃い！びっくりしたよ。
「これ一冊熟読すればアパート経営は大体イメージできる」って、読んだ後興奮してたもんね（笑）
2010年に初版が出された本書も、2度の改訂を経て最新版を2021年に出されています。
不動産投資は時代背景と共に変わるから、必ず最新版を購入するのがおすすめだよ♪
本書の特筆すべき点は「資金300万円から家賃年収1000万円を目指す」という点です。
本書では大体、1600万円で利回り13%の物件を最終的に5棟くらい回すイメージをゴールにしています。
不動産投資って聞くと途方もない億単位の金額を動かすのかと思いきや、意外と金額が小さいね。
「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれる不動産の楽しさと大変さが一挙に味わえる良書です。
興味がある方はまず読んでみて損はない内容です。
それでは不動産投資のメリットとリスクを具体的に本書を参考にみていきましょう。
不動産投資のメリット5選
- 他人の資本で勝負できる
- 仕組み構築後の安定性の高いキャッシュフロー
- 「投資」ではなく「事業」に近い
- 2番手、3番手でも勝てる
- 時間がかからない
①他人の資本で勝負できる
不動産投資の最大のメリット、それは「他人の資本で勝負できる」です。
銀行などの金融機関から信用力を担保にしてお金を借り、融資を引くことができる。
上記は株式投資にはない、最大の魅力です。
パパも収入がだいぶ増えてきたから、若い時に考えていなかった「融資を引く」という点に興味を持って不動産投資を調べ始めたんだよ。
パパみたいに属性の良いサラリーマンは融資も通りやすいし、相性が良いよね。
②仕組み構築後の安定性の高いキャッシュフロー
不動産投資と株式投資、違いをあげたらキリがありません。
それぞれに特徴がありますが、不動産投資家は口を揃えて「安定性」こそが魅力だと言います。
へぇ。
不動産投資の方がリスクが高い気がするけど、そうとも言えないんだね。
「入居者に住んでもらい家賃を得る」までの仕組みさえ作ってしまえば、比較的堅調で安定性の高い経営が出来るのは不動産の大きな特徴です。
株式投資で一財産築いてから不動産に移行する人は、意外に多いです。
株式のメリットである「流動性」を犠牲にしてでも、毎月インカムが安定して入る不動産の安定性に目をつけているんだね。
③「投資」ではなく「事業」に近い
前述の通り、不動産投資は安定性が高いと言われています。
その理由としては投資ではなく「事業」的な性質が強い、という点が挙げられます。
安定的に長期にわたり事業計画を立て、それを一生の生業とする点は「投資」ではなく「事業」そのものです。
ビジネス的な側面が強いからサラリーマンにも向いてるし、うまくいけば法人化も狙える点が非常に魅力的だと考えています。
株式と違って実物資産だからこその大変さもあるけど、事業として考えれば悪くないよね♪
④2番手、3番手でも勝てる
「不動産投資のプレイヤーは少ない」
上記は、改めて目からウロコでした。
わが家も不動産投資を考えてから、実際に買付を入れて購入出来たのは2年以上経過した後です。
物件が売りに出されてから「早さ」と「決断」が連続で求められるので、最初はとても気後れしました（笑）
書籍で読むのと実践の差は大きいと感じました。
⑤時間がかからない
「大家としてやることは、意思決定だけ」
上記は購入出来てしまった後の話ですが、
著者は時間と手間をかけずに管理会社に任せるスタンスで一貫しています。
自主管理にして出来る限り利回りを上げていく別の考え方もあるのですが、私は上記のスタンス派です。
事業として成長させていくのは自分でやるけど、なんでも自分でやらずにチームとして機能させるイメージだね。
本当に事業そのものだね。
不動産投資のリスク5選
- 空室リスク
- 風評被害リスク
- 流動性の低さ
- 金額の大きさ
- 人付き合いが発生
当然ながら、不動産投資にはメリットもあればリスクも多数存在します。
2chでは「不動産投資 やめとけ」とトップヒットで出てくるくらいだもんね（笑）
不動産は「ミドルリスク・ミドルリターン」と良く言われますが、最初に受け入れるリスクは小さくありません。
代表的なリスク例を、5点挙げてみます。
①空室リスク
「不動産投資で最大かつ避けられないデメリット」が空室リスクです。
アパート物件を見るときは満室時の利回りで想定したくなりますが、当然ながら空室では家賃収入が得られません。
「いかに満室経営に近づけるか」
シンプルにして最大の課題と大家は常に向き合う必要性があります。
毎月の融資の返済は発生するのに賃料収入が得られないって、地獄の状態だね…
②風評被害リスク
株式投資には企業倒産のリスクがありますが、不動産は「倒壊・火事・地震」などのリスクがつきまといます。
しかしながら、本書では上記のリスクは「保険に加入すればさほど問題はない」と主張しています。
本当に危険なのは、自殺や死亡事故・殺人事件などが起こった場合です。
退去や空室が上記により続く可能性も高まります。
それくらい、自分でコントロール出来ない風評被害にはインパクトがあります。
対応策としては投資の基本「分散」で物件を複数持つほかありません。
わざわざ事故物件に住みたがるのは相当な物好きだけです。
基本的に客付けは困難になると考えた方が良いでしょう。
自分たちでは絶対にコントロール出来ないから、本当の意味で「リスク」だよね…
③流動性の低さ
「現金化するまでのハードルの高さ」については、不動産が実物資産ゆえの特徴です。
高額な取引なので売り手も慎重になり、決済までどれだけ早くても「1ヶ月」、通常で「数ヶ月」は要します。
株式投資との最大の違いは、個人的に「流動性の違い」だと感じています。
パパは不動産の「流動性の低さ」を嫌って、今までは手を出さなかったんだよね。
株式は割とすぐに現金化出来るからね。
融資を引けるメリットの代償です。
④金額の大きさ
「取り扱い金額が大きく、失敗時のリカバリーが容易ではない」
「長期間にわたり返済の債務が発生するリスク」
結局のところ、不動産投資は上記の金銭的な問題が大きく絡んでくるのが難しいポイントです。
但し、前述の通り「金額の大きさこそが参入障壁」にもなっているので、悪いことばかりではありません。
不動産は人生最大の買い物になる可能性高いし、怖いよね…
パパみたいにある程度資産を貯めてから、最悪なんとかできる範囲内で一歩踏み出すのも良い手段だよね。
⑤人付き合いが発生
不動産は、人間関係が必要な点もリスクです。
上記は、不動産投資の「事業性」がもたらす点に起因します。
賃貸経営は管理会社やリフォーム業者などへのアウトソーシングを経てゴールにたどりつくので、自分1人では完結しません。
対人関係を構築するのが苦手な人には「不動産投資は人付き合いが発生する」点もリスクになりうるでしょう。
パパはコミュ力低いから、ここは我が家もリスクだね…
うちはママがコミュ力高いから、そこは任せています。
コミュニケーション部分のリスクに関しては、得意な人はリスクだと感じないと思います。
私も特に感じませんでした（笑）
物件の狙い方5選
- 表面利回りは「13%」できれば「17%」以上
- 実質利回りは「8%」を死守する
- 狙い目は「地方一棟アパート」or「都心築古一棟アパート」
- 自己資金は300万円以上用意する
- 平凡で土地鑑がある場所を選ぶ
不動産投資のメリットとリスクを理解したところで、本書は具体的な物件選定にも言及してくれています。
本書はとても細かく記載していますが、特に私が重要だと感じた点をまとめて紹介します。
①表面利回りは「13%」できれば「17%」以上
本書は不動産投資において、大事な利回りの考え方を口酸っぱく教えてくれます。
「将来の経営的安定」を狙うなら「一棟アパート」
そんな中でも、「13%〜17%」という表面利回りのベンチマークを教えてくれる点は秀逸です。
イメージとしては、下記の通りです。
- 早ければ12〜13年で物件価格の回収を終える
- 上記にて無借金状態で年間家賃収入200万円の稼働資産が手に入る
②実質利回りは「8%」を死守する
前述の通り「表面利回り13%」にこだわるよう本書は勧めていますが、理由は下記の通りです。
「実質利回り」は「表面利回り」から4〜5%引いたところに落ち着く
中古不動産価格の高騰により、利回りは年々下がっているのが現状です。
そんな中、物件の収益を左右する実質利回りは必ず押さえないといけないポイントでしょう。
私も常に物件を漁っていますが、著者の言いたいことがわかった気がします。
実質8%を死守できそうなめぼしい物件が中々ありません（笑）
ここで焦れて利回りを妥協したら失敗に向かって一直線だよ。
がんばれパパ！
③狙い目は「地方一棟アパート」or「都心築古一棟アパート」
具体的に「年間家賃収入1,000万円」を目指すなら選択肢は2つに絞られると本書は説きます。
- 地方一棟アパート
- 都心築古一棟アパート
購入価格は1,000〜2,000万円で上記の利回り(表面13%以上)を取ろうと思うと、狙い目というよりも上記以外「選択肢がない」というのが実情です。
「地方なので客付けしづらい」「築古なので客付けしづらい」というリスクを取るから、利回りが高くなるのでこの点は腹落ちが重要です。
リスクをいかに解消できるか、イメージが求められるね。
イメージ出来なかったら買うべきじゃないね。
④自己資金は300万円以上用意する
1,000〜2,000万円の物件購入の際の自己資金最低ラインは「300万円」という感覚値だと、著者は語ります。
前述のリスクの高い物件への投資を前提とした時、フルローンは現実的ではありません。
逆に現金が300万円以上手元にある場合、不動産投資へのハードルは格段に下がるとも言えるでしょう。
ここでつまずく人も多いだろうな。
300万円貯めようと思ったら、数年かかる人も多いはず。
パパみたいに先にある程度資産が貯まっている人は、逆に差別化のチャンスだね。
⑤ 平凡で土地鑑がある場所を選ぶ
特に地方物件を買う場合、下記2点はマストだと著者は主張します。
- 土地鑑のある場所(入居者はどんな人が多い、地域の慣習など)
- 平凡で、何があるとか特色がパッと思い浮かばないところ
特に最初の一棟目は何度も現地に向かう必要あり、遠方は避けた方が良いとアドバイスしています。
わが家も正に、一棟目は「特色が思い浮かばない」場所で物件を購入しました。
「平凡で思い浮かばない」ことが逆にメリットになるなんて、不動産投資の面白いところだね（笑）
ラップアップ
今回はサラリーマン大家として一歩を踏み出すための「不動産投資」について紹介していきました。
今回紹介したのは、本書のエッセンスです。
内容盛りだくさん、不動産に興味がある人は良書なので是非手に取ってみてください。
最後に一言。
実際に試してみて、不動産投資にはまだまだ可能性を感じています。
それではまた！
